物业企业的市场开拓战略研究

     人们生活水平的不断提高和住房制度改革的逐步深入，为物业管理的生存和发展创造了更加广阔的空间。物业管理的行业特点，决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上。物业管理的市场竞争已经成为物业企业综合实力、市场定位和品牌形象的竞争，因此，塑造品牌、经营品牌、依托品牌、开拓市场，已经成为物业管理企业的共识。

现阶段，我国物业管理的总体水平还不高，但却以其较强的生命力，有力地冲击传统、单一的管理体制。市场经济改革和发展的大背景，为我国物业管理行业的市场开拓和发展确立了思路和对策。这就是：物业管理企业要充分的发挥自身经济实力，密切地关注市场发展状况，科学地探索管理前沿理论，能动地增强品位功能。这对物业管理企业提出很高的要求，不但要千方百计地占领市场、开拓市场，而且还要积极进取，务实创新，既要谋求利益，又要稳步发展。

     沈阳房产经理有限责任公司在沈阳市物业管理行业中处于领先地位，在物业管理市场开拓方面进行了有益的探索和实践，同时也取得一定的效果和经验。

     一、充分发挥自身经济实力

     物业管理企业要结合自己的有形资产和无形资产状况，深刻认识自身发展的有利条件，发挥一切有利和积极的因素，制定出合理的市场发展规划和战略经营目标。

     1、品牌感召力。品牌是物业公司综合管理、经营服务、公众信誉等多种因素在广大业主以至社会公众心中的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到业主的认可，带来可观的经济效益，而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾。

     广大业主得到的物业服务是一种虚拟的产品，是通过生活的便捷、感觉的舒适和心理的满足来体现出来的。房产经理公司根据合理地确定了自己的市场定位，和品牌战略，通过制定树立全新的品牌形象。

     2、综合管理能力。物业公司要将服务方法、操作规程、经营理念、发展战略、人力资源等政策进行系统、规范的管理，并平衡企业内部的各种关系，将管理意图贯彻、落实到每一个岗位、每一名员工，变多方面的压力为协调一致的动力。切实加强基础规范管理，要从人制走向法制，要靠系统化的制度培育职业管理层，淡化个人管理色彩，减少管理随意性，要通过管理流程的整合和优化，减少例外管理，减少审批数量，提高例行管理的程序化和标准化水平。要结合管理区域、业主层次等特点，因地制宜地不断完善和提高综合管理能力。通过实施ISO9000系列质量认证体系、扩展和应用现代管理技术等措施，实现最佳综合管理目标。

     3、资源启动能力。物业公司面对巨大的市场空间和严峻的行业竞争形势、要有充分的人才优势、物资优势和资金优势等作为保障。物业公司必须用系统的管理程序和有力的管理措施开展经营管理工作，要具有对相关关键因素进行综合分析并采取相应措施的能力，必须能够对未来发生的变化作出资源的内外平衡、上下平衡和左右平衡。

     4、参与竞争能力。物业管理行业的竞争在比管理水平、比资金实力、比管理规模的同时，已经上升为真正市场化运作基础上的持续竞争。物业管理企业的规模大了，但竞争力并不一定得到提高，企业要在竞争中取胜，必须提高核心竞争力。要在管理体制和模式上突破传统形式的束缚，积极策划和实施物业管理企业体制转轨方案，建立符合市场经济发展规律的现代企业制度，保证物业公司的竞争和发展的动力。创新机制也是竞争的重要内容之一，企业参与竞争，要建立一种旺盛和持久的竞争机制。企业内部要有有序的竞争和淘汰机制，要有公正的评价与分配制度。竞争是活力之源，市场的竞争力实际是从企业内部培养出来的。

     二、密切关注时常发展状况

     物业管理企业要在市场竞争中立于不败之地，必须密切关注市场的发展状况。只腥妗⑾低车亓私夂驼莆帐谐〉姆⒄苟颍拍苤贫ǔ稣返恼铰怨婊⒎⒄鼓勘旰途苹?

     1、关注经济总体发展水平。物业管理市场的发展要和单地的总体经济发展水平相匹配、相适应。发达地区的经济发展水平较高，社会文化特别是消费文化对物业管理的完善，规范和发展能够起到积极的促进的作用。而当物业管理的层次和水平超过本地区经济发展的水平时，会因为经济水平的落后、人均收入较低以及消费观念和消费习惯的相对滞后等因素，影响物业管理行业的市场化和企业的生存发展。其物业管理也会因为没有吸引力而没有真正意义的市场竞争。

     2、关注政策法规调控影响。行业的发展受政策法规的影响非常重要。对物业管理企业而言，政策法规决定了它的发展方向。一个地区如果有完善的物业管理市场法规体系，必然对物业经营运作起到促进作用。反之，会因为法规体系不完善，出现无法进行机构和部门之间的沟通，收费管理无法保障等难题。因此，物业管理企业要密切关注政策法规的调控内容。

     3、准确地选择市场定位。物业管理企业同其他企业一样，也是以盈利为最终目的的，因此，物业企业应以自己获取最大经济效益为原则。了解自己的竞争方向、竞争重点、竞争对手和竞争强度等内容，要准确地确定自己的市场定位，来占有和发挥优势，远离价格竞争的圈子。物业企业在确定市场定位时，要根据实际情况，选择科技含量较高、社会信誉度较好，成规模、上档次的高层大厦或住宅小区实施物业管理。对于基础设施不健全、社会信誉较差、不适合实施物业管理及物业市场不完善地区的项目应远离，防止造成不应有的损失。

      三、实施科学管理前沿理论

现代管理科学前沿理论主要包括行为科学、组织科学、系统科学、决策和权变理论等。体现在物业管理行业，集中表现在以人为本、动态调节和效益统一理论等几个方面。

     1、以人为本管理理论。把人的因素放在首位，重视强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性和创造性作为管理的核心。物业公司应倡导和营造尊重、信任、和谐、舒畅、有序的人力资源环境，要树立全新的价值观、共同的理想、团结协作意识和拼搏创业的精神，最大限度地加强凝聚力，推动物业管理向更全面、专业、规范的方向发展，开拓更加广阔的空间。

     2、动态调节理论。为实现企业的管理目标，取得企业的最佳效益，在物业管理的每一个过程和环节都要实行动态调节，使各要素保持协调、均衡。鼓励创新，加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念，缩短改善和整改的周期。

     3、效益统一原则。企业为社会提供产品和服务，不仅要满足其他人的需要，而且要维护和增进自身的利益。物业公司应精心进行预测，既要以盈利作为重要目标，保持发展后劲，又要处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持长远发展的后劲。

     四、能动地增强品位功能。

     物业管理应该以“舒适祥和、文明高雅”作为服务宗旨和目标。因此，在实行物业管理过程中要积极主动地提升管理的品位和档次，增强服务功能。

     1、增加物业管理的科技含量。要充分运用现代科技智能化管理系统，增加物业管理的科技含量，通过实施网上信息服务和远程监控管理等高技术附加值，实现高经济回报，创造和巩固物业管理企业新的效益增长点。

     2、增加物业管理的文化含量。要建立丰富多彩的社区文化，以人性化的管理举措，营造全新的生活理念，营造“保护社区环境，创建绿色家园”的浓厚氛围，增强环保意识，倡导保护环境，提倡热爱地球，珍爱生命，做新世纪的文明使者。

    3、完善物业管理的商务功能。随着社会的进步和社会分工专业的深入，物业管理应从大局出发，在稳定地占有市场份额的基础上，在商务服务的深度和广度上进一步拓展思路，与社会各专业服务机构联合，以全面、优质、快捷的服务来满足广大业主的多方面需求，掌握管理区域内的所有商机。

    物业管理行业正经处于由传统管理向现代管理，由经验管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方向发展的重要阶段，物业管理企业应从以上几个方面入手，加强自身建设，增强抵御风险能力，积极参与市场竞争，开拓出更加广阔的空间。