房地产市场的一件大事

在房地产管理部门看来，国务院颁布《物业管理条例》具有里程碑意义，它标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的阶段。其实，它的意义还应该更大，因为它不仅规范了物业管理，还因为填补了房地产市场的一个缺陷，而对整个房地产市场的发育和完善有重要意义。

一部迫切呼唤的条例

您也许有这样一个印象：近年来关于物业纠纷的各种报道，屡屡见诸报端，矛盾激烈者常有大打出手的镜头上演。出现这种局面，盖因物业管理在我国是一个新兴行业，诸多纷争往往矛盾双方各执一词而缺乏权威的明确解释。

20世纪80年代我国第一家物业管理公司在深圳出现，90年代中期后开始在全国逐步推开，截至去年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，深圳等城市已达95％；物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。

各地出现的物业管理问题可以归纳为几个方面。一是业主的权利义务不明确，业主和物业管理公司之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任。二是物业管理企业的行为不规范，损害业主的合法权益，如服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等。三是业主大会、业主委员会的组成和运作缺少监督和制约，有的业主委员会不能代表甚至损害业主的共同利益。四是房地产开发建设遗留了质量等问题，使得物业管理企业承担了本该由开发商承担的一部分责任。

对于物业管理，近年来我国有关部门制定了一系列规章和规范性文件，许多省市也积极探索制定了管理条例和办法。为维护业主和物业管理企业的合法权益，制定一部全国性的物业管理法规不仅必要，而且越来越迫切。

一部广泛参与的条例

去年10月，国务院将《物业管理条例》的草案在报纸上全文发表，公开向社会征求意见。这一鲜见的做法引起了强烈的反响。国务院法制办在近一个月的意见征求期收到近4000条意见。参与者范围广泛，包括业主、律师、房地产开发公司或者物业管理公司的工作人员、专家学者等。经过分析和研究，有关部门在进一步修改、完善草案时，采纳、吸收了近50％的意见和建议。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。

据建设部房地产业司司长谢家瑾介绍，《条例》遵循了四个基本原则。第一是物业管理权利和财产权利相对应的原则；第二是维护全体业主合法权益的原则；第三是现实性与前瞻性有机结合的原则；第四是从实际出发，实事求是的原则。她表示，建设部将印发与这一《条例》配套的《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》，同时还将抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等其他配套的部门规章和规范性文件。

一部针对性强的条例

越来越多的居民到市场上购买商品房，越来越多的小区实行物业管理，人们对业主、业主委员会、业主与物业管理公司的关系、物业服务收费等问题，也越来越多关心。《物业管理条例》正是回答了大家十分关心的问题，成为一部针对性很强的条例。

突出业主权利，是《条例》的一个特点。为了维护全体业主的共同利益，《条例》专设一章，对业主、业主大会、业主委员会作了五个方面的规定。例如，针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定了业主在物业管理活动中享有十项权利，同时必须履行六项义务。对于业主大会的成立、会议形式和表决方式，以及业主大会与业主委员会的关系等，《条例》也做了十分详细的规定。

对于消费者反映较多的前期物业管理（即在业主选聘物业管理公司之前，由建设单位选聘的物业管理公司实施的物业管理）问题，《条例》从四个方面作出了规定，从《条例》实施之日起，住宅物业的开发者，再也不能把物业管理交给自己的“儿子公司”，而必须通过招投标，在市场上选聘有相应资质的物业管理公司。

随着物业管理双方权利和责任的明确，有专家提醒消费者注意，物业管理企业和业主之间是建立在物业服务合同基础上的民事法律关系，双方是平等的民事主体，因此，今后合同成为物业管理活动中最重要的东西。

有关人士认为，在一些好的住宅小区，物业管理的整体水平不亚于国外。但就全国整体而言，无论是物业管理公司，还是业主，对于物业管理的法制意识还很薄弱。《条例》为物业管理公司依法管理和服务、业主依法遵循自己应尽的义务提供了行为规范，将推动物业管理行业健康发展。